Blog
Aspectes a tenir en compte a l’hora de comprar un immoble
Quan ens plantegem fer la compra d’un immoble, la majoria de nosaltres entrem en una fase d’incerteses, inseguretats i pànic escènic. Això és molt normal, ja que ens enfrontem al que, per la majoria de nosaltres, serà la compra més important de la nostra vida, i no només econòmicament parlant, també emocionalment.
Deixant de banda la part més emocional, nosaltres us volem explicar quins aspectes econòmics heu de tenir en compte a l'hora de comprar un immoble, ja sigui habitatge o local.
» Aspectes financers: El primer que has de saber, per de posar-te a fer recerca de l’immoble, és decidir quins és el teu pressupost. La quantitat de què disposes, si no necessites hipoteca, o quina quantitat podràs aconseguir de l’entitat financera, en cas de que la necessitis.
En termes generals, si et trobes en el segon cas, les entitats financeres no permeten que la quantitat que hagis de destinar al pagament de la hipoteca superi una tercera part dels ingressos nets mensuals de la unitat familiar (Ex.: Si els ingressos de la unitat familiar són 2.500 euros mensuals, la hipoteca no hauria de superar els 840 euros). Hauria d’estar entre un 30 o 35 per cent d’aquests ingressos. Com hem dit, això és una regla general, després poden haver-hi excepcions segons la situació financera de cada família.
Si parlem d’immobles d’ús distint d’habitatge, és a dir, oficines o locals comercials pot ser que les condicions financeres variïn, normalment el tant per cent és inferior. Dit en altres paraules, les condicions que ofereixen les entitats financeres són pitjors.
Un altre aspecte a tenir en compte, és que després de la última gran crisi immobiliària, les entitats financeres han deixat de donar préstecs hipotecaris del 100 o 110 per cent del valor de l’immoble; a l’actualitat, per accedir a la compra d’un habitatge has de disposar d’una certa quantitat estalviada o poder accedir a ella, fora del préstec hipotecari. Aquesta quantitat suposa un 25 o 30 % del valor de l’immoble que correspon al següent:
• Un 12 o 15 % de despeses que suposa la compra de l’actiu (10 % ITP o IVA, segons sigui habitatge de segona mà o nou i entre un 2 i un 5%, de despeses de Notari i Registre, depenen de si hi ha escriptura de constitució d’hipoteca).
Emplaçament: Entenem per emplaçament el lloc on està construït l’habitatge, per veure quin és el millor per tu has de considerar diferents factors i ordenar-los segons les teves preferències: lloc proper a la família i amics, transport públic, escoles,...
Orientació: Si dona el sol pel matí o per la tarda, quantes hores al dia i en quines habitacions, són factors a tenir en compte. A vegades, pels horaris laborals, es prefereix que el sol doni al matí o a la tarda.
Distribució: En aquest punt parlem de metres i distribució interior. El primer passa com els dos punts anteriors, no el podem variar. La distribució, en canvi, la podem variar quasi sempre, però és un tema de cost, hi ha distribucions més fàcils de variar que d’altres.
Després d’aquests tres punts es poden mirar altres factors: obres a realitzar a l’immoble, obres a realitzar a l’edifici, estatuts de comunitat, plans veïnals, projecció del barri,... tots ells són factors que poden acabar de decidir si és l’immoble que satisfà els vostres requeriments.
» Aspectes burocràtics: En aquest punt, volem apuntar-vos aquella documentació i gestions necessàries prèvies i posteriors a la compra de l’immoble.
És molta la documentació que s’ha de sol·licitar i revisar en una compra venda d’immoble: des del títol de propietats i les notes registrals, per veure titularitats i càrregues de l’immoble, passant per saber si la finca té algun tipus d’afectació urbanística, la cedul·la d’habitabilitat, el certificat energètic, la ITE de l’edifici, el certificat de comunitat, el certificat de l’Ibi de l’ajuntament....
Quan es constitueix un préstec hipotecari els temes burocràtics es compliquen una mica més, certes càrregues que els bancs no acceptin que figurin al registre i que s’han d'esmenar i la signatura davant del Notari posterior per la hipoteca amb la presència de l’entitat financera, són alguns exemples.
I després del Notari... encara no s’ha acabat! Mirar que es facin correctament tots els canvis de nom a l’Ajuntament o a les companyies subministradores. Que es presentin les escriptures al registre i que es paguin els impostos, són les tasques finals que faran que la vostra compra hagi estat un èxit.
Tot i que sigui una de les nostres línies de negoci i, per tant, la nostra feina, creiem que contractar els serveis d’un professional, encara que sembli més car, pot acabar sortint molt més barat. Com hem dit a l’inici, és la compra més important que potser fareu a la vostra vida, no serà millor anar ben assessorat d’un professional que es preocupi dels vostres interessos?